Publicerad: 12 februari 2018

Inte markpriser som gör det dyrt att bygga bostäder

Det är inte priserna på kommunernas mark som gör det dyrt att bygga bostäder i Sverige. En ny studie som SKL presenterar i dag visar att det är andra kostnader som måste pressas.

Markpriser bostäder, diagram

Under lång tid har det byggts för få bostäder i Sverige och det som byggs är dessutom ofta förhållandevis dyrt. I stora delar av landet är det brist på bostäder som ekonomiskt svagare individer och familjer kan flytta till.

När bostadsbristen debatteras riktas ljuset många gånger mot landets kommuner. Att kommunernas arbete diskuteras är i sig bra, eftersom det kan bidra till utveckling. Problemet är dock att det som sägs om kommunerna ofta är felaktigt, särskilt när det gäller arbetet med att tillgängliggöra mark för bostadsbyggande. Genom att ta fram fakta vill SKL sätta fokus på vad som verkligen kan bidra till utveckling av bostadsbyggandet.

Kommunerna har generellt en god planberedskap. 2015 hade som exempel 54 av de snabbast växande kommunerna 173 000 bostäder i färdiga detaljplaner, en siffra som motsvarade många års nybyggnation. Bostadsbyggandet begränsas därmed inte av att det inte finns planlagd mark, alltså mark med en gällande detaljplan där kommuner anger hur områden ska bebyggas.

Tiden för framtagande av detaljplaner är något som ibland lyfts fram, som något som drar ut på tiden. Faktum är att det oftast tar endast ett till två år. Det är kortare tid än vad det tar för företagen som bygger bostäder, byggherrarna, att börja bygga på den mark som kommunerna planlagt. Oftast dröjer det mer än två år innan byggherren är redo att sätta spaden i marken efter att en detaljplan börjat gälla.

Ett annat återkommande påstående i debatten är att det är priserna på kommunernas mark, som gör det dyrt att bygga bostäder, eftersom företagen som köper marken vanligen måste betala flera tiotusentals kronor per kvadratmeter.

Idag presenterar SKL en helt ny studie av kommunernas markpriser. Under hösten lät vi landets kommuner uppge till vilket genomsnittligt pris de sålde mark för bostadsbyggande under 2016. Studien är unik, eftersom den fokuserar på just köpeskillingen. SCB har statistik om markkostnader, men det är ett begrepp som utöver köpeskillingen också omfattar kostnader för bland annat markarbeten, räntor och fastighetsbildning.

80 procent av alla 290 kommuner deltog i vår studie, däribland de 25 kommuner med flest invånare. När det gäller markförsäljningar som gjordes per kvadratmeter bruttoarea, alltså den totala arean i de planerade husen, visar enkätsvaren följande:

  • I 9 av 10 kommuner var det genomsnittliga priset 2 500 kronor per kvadratmeter eller lägre för mark avsedd för hyresrätter.
  • 8 av 10 kommuner som sålde mark för en- och tvåbostadshus hade ett genomsnittligt pris inom samma nivå. För bostadsrätter – nästan 7 av 10.
  • Bland de 25 största kommunerna var det ingen som sålde mark för hyresrätter för mer än 5 000 kronor per kvadratmeter i genomsnitt. För bostadsrätter angav endast fyra av dessa kommuner ett snittpris över 5 000 kr per kvadratmeter.

Det kan jämföras med att den totala produktionskostnaden för flerbostadshus samma år i snitt var cirka 45 000 kronor per kvadratmeter lägenhetsarea. Denna yta är förvisso något mindre än bruttoarean. Men jämförelsen visar ändå att den summa företag betalar för kommunal mark generellt sett är en relativt liten andel av kostnaden i ett bostadsbyggnadsprojekt.

Kommuner ska, enligt EU:s statsstödsregler, sälja sin mark till det pris marknaden värderar den till. Marken värderas antingen av en oberoende expert eller genom ett öppet anbudsförfarande. Utfallet beror på hur högt marknaden bedömer att slutpriset blir för bostäderna som ska byggas. Markpriserna skiljer sig inte bara åt mellan kommuner, utan också inom kommuner. Det innebär att byggherrar som anser att priset på mark är för högt i ett område, ofta kan hitta billigare mark relativt nära intill.

En invändning kan vara att det inte lönar sig att bygga bostäder i mindre attraktiva områden. Men just därför behöver byggandet ske till lägre kostnader än i dag, så att det kan byggas även på svagare marknader och för invånare med mindre plånböcker.

I fjol handlade SKL upp ramavtal som låter kommuner och kommunala bolag beställa bra bostäder till låga kostnader. Enligt exempelvis Leksandbostäder är det tack vare denna upphandling som bolaget över huvud taget kan få fram nya bostäder. Kirunabostäder uppskattar att de sparar in omkring 40 miljoner kronor på ett planerat bygge av 68 lägenheter. I Nyköping byggs bostäderna till nästan halva priset jämfört med vad det vanligtvis byggs för i kommunen. Hyrorna pressas betydligt.

Upphandlingen visar att det finns goda möjligheter att effektivisera bostadsbyggandet. Den har också fått leverantörer att utveckla sina produkter. Motsvarande erfarenheter har även Sabo, de allmännyttiga bostadsföretagens centralorganisation, från sina ramavtalsupphandlingar. Nu behövs ytterligare tids- och kostnadspress i branschen.

Byggprocessen behöver vara transparent och utvärderas för att bli mer effektiv. SKL anser bland annat att byggherrar oftare behöver förbereda sig för att kunna bygga snabbare när en detaljplan börjat gälla. Vi menar också att det behövs bättre kunskaper om bygglagstiftningen inom bygg- och fastighetsbranschen. Ofta diskuteras just kommunernas kunskap och regeltolkningar, men i en studie från Boverket 2016 uppskattade bland andra projektörer, entreprenörer och företrädare för fastighetsbolag att de har relativt låga kunskaper om myndighetens byggregler. Med bättre kunskap finns det skäl att tro att processer kan flyta på bättre och kosta mindre.

Även staten måste bidra till effektivare byggande. Inte minst behöver det rensas upp bland riksintressena. De täcker halva Sveriges yta. Bygget av tusentals bostäder försenas och fördyras. Likaså skapar de långa handläggningstiderna hos länsstyrelser och domstolar av överklagade planer och lov ofta problem. Därtill behöver Boverket rikta sitt kompetensutvecklande arbete kring bygglagstiftningen också till byggherrar, konsulter och entreprenörer.

Samtidigt ska förstås kommunerna fortsätta arbeta med sina processer. De arbetar aktivt och ofta effektivt med att möjliggöra ökat bostadsbyggande, men resultaten varierar och det behövs ytterligare förbättringar. SKL bidrar med stöd till kommunerna i hur planering, genomförande och markpolitik kan bidra till att det byggs bostäder för alla. Det måste vara allas vårt intresse.

Lena Micko, ordförande, SKL

Artikeln publicerades i Dagens Nyheter den 12 februari 2018.

Läs vidare

Hjälpte informationen på sidan dig?


User information

Tack för att du hjälper oss!

Sidfot